因棚户区改造项目投入资金量大,随着吉林省吉林市哈达湾老工业区棚户区改造项目的推进

棚户区改造是重大民生工程和发展工程,是新型城镇化建设重要内容。2015年,浙江省衢州市启动棚户区改造项目,计划分期分批实施整村搬迁,改善群众生活环境,改变城市面貌,提升城市品位和现…

棚户区改造是一项长期的惠民工程。随着吉林省吉林市哈达湾老工业区棚户区改造项目的推进,老工业区的居民李大姐喜笑颜开。李大姐一家将从破旧、低矮的棚户区房屋中搬进新居,改变几十年的居住环境。在吉林省,有许多像李大姐这样的棚户区居民在棚改项目的“投贷一体”模式下,实现了窗明几净的新居梦想。

2018-2020年甘肃庆阳棚改计划:计划实施改造128个片区
日前,庆阳市房管局了解到,今年我市棚户区改造工作提前完成年度任务。据了解,2017年,省上下达我市棚户区改造新开工任务10832户,截至10月底,已开工棚户区改造10832户,占年任务10832户的100%;基本建成任务10086套,目前已完成11128套,占年任务的110.3%。2018年至2020年,计划再实施棚户区改造128个片区、20037户。
棚户区改造是一项重大民生工程和重大发展工程,是推动新型城镇化的重要举措,既改善了民生,也带动了有效投资消费和去库存。2014年全市棚户区改造工作启动后,累计实施棚户区改造163个片区,全市将棚户区改造作为扩投资、稳增长、惠民生、促发展的重要抓手,抢抓机遇,精心实施,狠抓落实,完善了城市功能,提升了城市品位,有效改善了群众的住房困难问题。截至目前,累计实施棚户区改造163个片区、4.08万户,其中新建安置13543户,回购安置4038户,货币安置23221户,基本建成36732套,完成投资268.5亿元。
各县(区)在市委、市政府的统一领导下,积极探索出了符合县情实际的棚改路子。西峰区依托全市中心区域优势,积极探索政府主导与市场化运作相结合的棚改工作机制,对所有片区优先面向社会公开招标,选聘资质高、能力强、市场认可度高的开发企业实施改造;对无企业投标的片区,采取市区联动,政府实施,形成了政企共推的改造模式,既减轻了政府的工作量,也有力地扩大了棚改实施规模。环县把棚改作为城市发展的龙头,坚持棚改与防灾减灾相结合、货币安置与存量商品房消化相结合、城市扩容与基础配套相结合,人口聚集与产业发展相结合,高起点谋划、高标准建设、高效率推进,在全市起到了示范带动作用。庆城县依托棚改项目,带动实施了古城修复、文化旅游、医疗养生等一批重大项目,棚户区改造+的效应突显。合水县探索出了219X模式的组织领导模式,即:2个领导机构,1个指挥部,9个专项工作组,有X个片区,就成立X个片区征迁工作组,并建立棚改大数据平台,在全市形成了典型经验。镇原县结合商品房库存量大的实际,大力实行货币化安置,促使2017年货币化安置比例达到了100%。
与此同时,在资金保障方面,我市全力争取信贷支持,积极与国开行省分行、农发行省分行展开沟通衔接。截至目前,已累计争取国开行贷款192.9亿元,签订贷款合同144.1亿元;争取农发行贷款15亿元,发放10亿元。2017年,国开行以政府购买服务的模式,向我市授信棚改贷款70.5亿元,已发放17亿元。
目前,全市棚改拆迁量普遍较大,鉴于征迁难度大、信贷融资审批周期长的实际情况,市房管局按照早安排、早开工、早见效的要求,对2018年棚改项目提早安排谋划,提前开展调查摸底、宣传动员、可研编制、资金筹措、手续办理、征收安置等前期工作。

棚户区改造是重大民生工程和发展工程,是新型城镇化建设重要内容。2015年,浙江省衢州市启动棚户区改造项目,计划分期分批实施整村搬迁,改善群众生活环境,改变城市面貌,提升城市品位和现代化形象。因棚户区改造项目投入资金量大,单家银行资金规模有限,需多家银行共同融资才能解决资金问题。

国开行吉林省分行已经与省内32个市、县签订了211.2亿元的贷款协议,帮助地方政府解决了12万户的棚户区居民租房补贴资金,结清了农民工工资与部分工程款,为新开工的棚改项目提供了启动资金。作为国开行系统内首个全省统筹、承诺金额最大的棚户区改造贷款项目,项目的实施将惠及17.14万户、53万人口。

中国农业银行衢州分行第一时间推进银政合作,成立专项服务团队、第一时间制作服务方案并启动信贷优先办结绿色通道等服务,在加强自身业务创新的基础上,加强与国开行等行对接,主动克服信贷政策、利率等因素不尽相同,通过以国开行为牵头行,对项目进行授信总额管理,各家行根据贷款审批条件约定各自授信份额和利率的方式,确保项目资金足额到位。据悉,该行对项目授信8.5亿元。

迎难而上 破解难题

农业银行衢州分行以与绿色产业集聚区签订全面战略合作协议为契机,始终保持对接沟通,时刻紧盯动态信息、项目进度,针对棚改项目具备准公益性特征,项目建设主要依靠政府主导,但传统平台类公司运作模式面临阻碍等情况,积极创新棚改融资新模式,抽调人员加班加点、高效推进,在省、市、支行的三级联动下,确保项目贷款通过“政府购买服务”模式及时获批,目前,已成功发放贷款7亿元,有力助推了项目建设进度。周红林

看过电影《钢的琴》的人不会对上世纪90年代末东北重工业城市产业衰败的“荒芜”感到陌生,吉林省第二大城市吉林市曾经是其中一员。吉林市哈达湾搬迁改造指挥部江主任表示,老工业区内有四大污染企业——碳素厂、水泥厂、铁合金厂和造纸厂。这些高污染、高耗能企业严重影响着城市环境,各种配套设施非常落后,周围棚户区的居民深受其害,哈达湾老工业区的搬迁改造符合多方期待。

棚户区改造项目往往土地开发价值低、商业回报低,银行传统的信贷资金运作方式远不能适应项目的管理需要,因此商业银行介入力度一直不大。吉林市哈达湾老工业区作为全国最后一个尚未搬迁改造的“一五”老工业区,需搬迁住户达1.26万余户,各类企业有232家,新建道路19条,总长度达12549.12米,安置6369户居民,总建筑面积达63万平米。

国开行吉林省分行迎难而上,在哈达湾老工业区搬迁改造项目中率先运用“投贷一体”模式。吉林市政府整合资产,注资19.5亿元,国开金融有限公司注资10.5亿元,共同出资成立了国开吉林投资有限公司,以“项目公司”作为新的融资主体,向国开行贷款74亿元。在惠民工程启动的初级阶段,国开行先行先试、大胆探索,通过新型融资方式,有效破解了棚户区改造融资难的问题;通过金融带动商业资本,实行统一征地征收、净地出让、土地费用定额承担、均衡使用等措施,增加了开发企业的投资信心,使之积极参与棚改项目的投资。

在新一轮棚改项目中,国开行在吉林省2013年至2017年的综合授信达300亿元,包括软贷款回收再贷、中长期贷款、债券授信,实现了“发放专项贷款、发行专项债券、设立专项基金”。软贷款可以充当项目资本金,解决了各市、县自身出资能力不足的问题;中长期贷款期限长达15年,缓解了未来的还款压力;债券授信增加了棚改资金的来源渠道。国开行吉林省分行相关人士表示:“这种贷款模式实现了全省统一评级、统一授信、统借统还,举全省之力攻克难题,效果显著。”

政银联合 循环开发

棚户区改造的政策性与公益性明显,如何吸引更多的资本及时跟进,对棚改项目的持续推进具有重要意义。维持棚改项目各阶段稳定的现金流量是吸引商业资本进入的重要保证。

在哈达湾搬迁改造中,新成立的项目公司作为融资主体,其自身具有多元化的股权结构及充足、有效的资产。项目公司的现金流构成以土地出让收益占比最大,辅助以公司税费返还、土地出让金返还及区域内特许经营权收入等。

随着棚改项目的推进,稳定的经营性净现金流将流入项目公司,有效保证项目的偿债能力。

哈达湾融资项目以土地滚动开发为运作核心,整理一块土地,交易一块土地,所得收益一部分偿还贷款,一部分开发下一块土地,循环开发。吉林市政府同意在还款期内,合理协调吉林市与哈达湾区域的土地供应计划,确保到期贷款能够及时偿还。

在贷款担保方面,政府配合项目公司确保项目各阶段贷款担保充足。项目启动阶段,由大股东提供贷款的保证担保,确保项目的顺利启动。进入土地开发整理阶段,“生地”变成了“熟地”,地方政府赋予项目公司一级土地开发权,贷款抵押有了充分保障。最后进入土地出让还款阶段,当地块满足出让条件时,银行分批解除抵押,实现挂牌出让,获得土地开发收益。

目前,棚户区改造项目贷款余额达10亿元。“投贷一体”模式有效解决了项目收益和投资者、银行投融资回报的问题,也兼顾了项目的风险控制要求。

带动产业 效益显著

棚户区改造是以人为核心的新型城镇化进程中的关键一步。对于国开行吉林省分行来说,棚改项目不仅是一项业务,更是一项惠及广大市民、拉动全省经济增长的长期事业。国开行以国家经济方针政策为导向,以棚户区改造为契机,争做棚改项目及城镇化进程的排头兵。

哈达湾棚户区改造不仅让贫困居民搬进新居,还支持相应的配套设施建设,使棚户区居民有新居的同时更好地享受公共服务。棚户区改造涉及钢铁、水泥、家电、服务业等五六十个行业,投资拉动效应明显,每100亿元的投资能够拉动相关产业产出近300亿元,可以创造近1100亿元的产出。棚户区拆迁后的土地收储挂牌出让后将直接增加当地财政收入,并带动当地城镇化水平进一步提高。

国开行棚户区改造项目的顺利进行不仅改变了棚户区域破旧的面貌,为低收入家庭创造了优良的居住环境,更带动相关产业链条投入产出,迫使相关企业改造升级,挖掘区域经济增长潜力,助力全省经济快速发展。

哈达湾是满语,意为山脚之下,坐落在群山与松花江相会的地方,曾经是东北老工业基地的灵魂。棚户区改造为吉林老工业区带来了新的活水,给予哈达湾新的生命,成为哈达湾华丽转身的新机遇。

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